Dům musí pozemku slušet jako šaty nevěstě

Než se pustíte do projektu, který ovlivní váš život na mnoho příštích let, srovnejte si priority – co z hlediska bydlení opravdu chcete, potřebujete a reálně zvládnete.

Říká se, že o podobě svého budoucího domu byste měli mít jasno předtím, než začnete hledat vhodný pozemek. Získání dobré parcely však ovlivní cenu stavby více, než se mohlo na první pohled zdát. Je tedy jasné, že v úvahu budete brát okolní krajinu, dopravní obslužnost i občanskou vybavenost.

Pokud jde o samotnou parcelu, roli hraje tvar, přístup, orientace. Když to vaše finanční možnosti dovolí, pořiďte si pozemek o velikosti zhruba patnáct set metrů čtverečních. Bude se vám lépe dýchat, doslova i pomyslně. Typové projekty většinou počítají s pozemky pravidelného obdélníkového tvaru, potom je vhodné, aby kratší strana parcely měřila alespoň dvacet metrů.

Pozor na místo v mírném spádu, o svažitém terénu nemluvě. Stavební řešení, které umožní pohodlný provoz, může udělat pořádnou díru do rozpočtu. „Přes geoportál Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního můžete pomocí analýzy výškopisu zjistit orientační svažitost pozemku, aniž byste byli přímo na místě,“ doporučuje Monika Synková na blogu ateliéru Master Design.

Orientace pozemku je také zásadní, protože velká část typových projektů počítá s ideálním nastavením rovného příjezdu od východu nebo severu, nebo mírně svažitého k jihu nebo západu, aby okna obytných místností nesměřovala na sever. Když budete mít příjezd z jihu nebo západu, bude nutné objekt posunout co nejdále od příjezdu a jižní část pozemku ponechat k rekreaci. Tahle změna vás bude něco stát, protože musíte mít delší přípojky a větší zpevněné plochy pro přístup k domu. Spousta firem, které nabízejí typové domy, při podobných změnách projektu dává klientům k dispozici pomoc architekta. Pokud však katalogové řešení vyžaduje hodně změn, bude možná smysluplnější volit individuální projekt přímo na míru.

Beton stěnám sluší. I v paneláku může vzniknout nadčasový interiér

Nezapomeňte, že u každého pozemku je třeba počítat s odstupem budoucího domu od hranic pozemku. V nezastavěném území půjde o tři metry od každé hranice, přidat půl metru budete muset v zastavěné lokalitě. Udržet je třeba zároveň odstup sedmi metrů od sousedova domu. Jestli si myslíte, že nejhorší je už vámi, mýlíte se. V územích katastru Prahy či na některých nově rozparcelovaných plochách, určených k nové zástavbě, budete možná muset ještě respektovat odstupové vzdálenosti od lesa, železnice, vodního toku, ochranná pásma sítí nebo územní studie a obecní nařízení, která nadiktují, jaký sklon a orientaci bude mít střecha vaše domu.

A to pořád ještě není všechno. Koeficient zastavění pozemku vám určí maximální podíl přípustné zastavěné plochy a rozlohy stavebního pozemku. Většinou se bude pohybovat kolem třiceti procent, záleží však na přesném vymezení příslušného oboru územního plánování. Sny o rozlehlém bungalovu na menší parcele může tohle nařízení zhatit.

Včas si zjistěte, jestli k pozemku vede příjezdová cesta. Pokud byste se měli postarat o její vybudování sami, čeká vás zajištění projektu, běhání po úřadech kvůli jeho schválení a při realizaci budete muset sáhnout pořádně hluboko do peněženky. Pořádnou komplikací zavání také věcná břemena. Včas si ve výpisu katastru nemovitostí daného pozemku najděte veškeré informace. Pokud pod vaší parcelou vede plynovod nebo vodovod, budete muset především dodržet hranice ochranného pásma. V případě kanalizace či zmiňovaného vodovodu počítejte s metrovým odstupem po každé straně.

A samozřejmě pusťte z hlavy, že budete v ochranném pásmu stavět dům. Stává se také, že věcné břemeno vám uloží, abyste dovolili průjezd aut nebo průchod třeba majitelům sousedních domů. Skrytých vad na kráse může mít vaše parcela ještě mnohem víc, ať už jde o vysoký radon, či podzemní vodu. Odborníci doporučují, abyste stavební úřad požádali o vydání územně plánovací informace. A opět platí, že kdo hledá, najde na internetu například digitální územní plán obce. Než podepíšete kupní smlouvu, poraďte se zkušeným projektantem či architektem.

Přízemí, nebo patro?

Pozemek je váš, projekt konečně může začít dostávat konkrétní podobu. Po přečtení předchozího textu je vám však jasné, že úplně volnou ruku mít nebudete. Své sny o budoucím obydlí budete muset sladit s tvarem a sklonem parcely, technickými možnostmi, regulativy v podobě maximální zastavěnosti pozemku plus náklady nejen na stavbu, ale také provozními. Málo toho není.

Pokud chcete postavit jednopodlažní stavbu bez patra a schodiště, musíte mít větší rovinatý pozemek, jak už víte. Všechno máte po ruce, žádné schody, což je skvělé řešení, pokud žijete s osobou, která má omezení pohybu. Projekty často počítají s přímým vstupem na zahradu či terasu z několika pokojů. Při stejné velikosti zastavěné plochy jako u patrového domu budete mít k dispozici méně místností. Počítejte s vyšší nákladovou položkou za dražší části stavby, jako jsou výkopy, základové pásy, střešní krytina a okapové žlaby.

Fakta a mýty o chytré domácnosti. Investovat do ní se vyplatí

Na relativně malé zastavěné ploše menší nebo svažité parcely vybudujte dům patrový. Bezbariérové bydlení mít nebudete, ale částečně náhradním řešením mohou být pohodlné, široké schody do patra. Jednoznačnou odpověď na to, který typ objektu bude pro vás z hlediska stavby nákladnější, nečekejte. Závisí to na mnoha okolnostech, pravděpodobně však bungalov bude stát trochu víc. Možná o pět, deset, patnáct procent. Odhady odborníků se většinou pohybují v tomto rozmezí. Shoda panuje ohledně provozních nákladů – ty budou v porovnání s patrovým domkem, který má nižší tepelné ztráty, skoro jistě vyšší.

O budoucím uspořádání vnitřního prostoru a velikosti pokojů přemýšlejte v dlouhodobé perspektivě. Pokud hledáte úspory, zaměřte se na zmenšení podlahové plochy domu. Omezte počet koupelen, pracovna může sloužit zároveň jako pokoj pro hosty, dětské pokoje nemusí být zbytečně velké. Jednoduchý tvar domu do obdélníku je vhodný pro snížení ceny i energetické náročnosti jak u bungalovu, tak u patrového domu.

Na klíč, nebo svépomocí

Budovat obydlí lze mnoha způsoby. S firmou, která vám vše zařídí, nebo se do práce můžete vrhnout sami. Obě možnosti mají svá pro a proti – ve hře jsou finance, rostoucí ceny stavebního materiálu i práce, časové možnosti, ale také vaše zručnost a motivace. Stavba domu na klíč je nejjednodušším řešením. Ovšem jen v případě, že najdete opravdu spolehlivou a prověřenou firmu, což je čím dál těžší. Pak můžete předpokládat, že vám stavba bude předána v požadované kvalitě v garantovaném termínu. Samozřejmě potřebujete jištění dobře formulovanou smlouvou. Nevýhodou je horší kontrola nad celým procesem – když vám dům kompletně staví firma, dohlíží na celý průběh realizace zkušený stavbyvedoucí. Rozhodně se vyplatí stavební dozor, což bude další nákladová položka.

Jak bydlet v souladu s přírodou: Dřevostavba na úpatí hor nadchne půvabem

Pokud máte šikovné ruce, spoustu času a pár zručných řemeslníků po ruce, pusťte se do práce sami. Ušetříte poměrně dost peněz. Navíc si vše uděláte podle sebe, naučíte se řadu nových postupů a technik. I zde je však nutné počítat s některými výdaji navíc. Když se do stavby svépomocí pouští fyzická osoba, kupuje veškerý materiál za plnou cenu, zatímco řemeslník pro své klienty kupuje se sníženým DPH a ještě dokáže u prodejce vyjednat slevu díky většímu množství odběru.

K některým činnostem budete muset přizvat subdodavatele, řešení problémů, kterých se vždycky objeví dost, nemusí být jednoduché. Znáte přece klasické stížnosti řemeslníků, jak to ten před nimi udělal špatně. Kromě výdajů za stavební materiál počítejte i s nepřímými náklady, jako je třeba odvoz sutin, pronájem bagru, lešení, geodetické zaměření. Jedná se o položky, na které vás předem nikdo neupozorní, ale na rozpočtu se výrazně podepíší.